호화주택 고급주택 기준

호화주택 규정의 기준과 과세범위

호화주택은 세법상 고급주택이라는 용어로 정의되며, 고급주택은 국세와 지방세에 따라 그 규정에 대한 차이가 난다. ¨ 국세인 소득세법상 양도소득세 적용시 고급주택의 범위는 다음과 같다.

거주자의 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당되더라도 그 주택이 고급주택에 해당하는 경우에는 일반주택 상당부분을 초과하는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세된다.

 

- 단독주택의 경우 : 취득세 시가표준액이 2천만원 이상으로서 주택의 연면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 264m2(80평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하거나, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495m2(150평)이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것이 고급주택에 해당된다.

 

- 공동주택의 경우 : 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함) 165m2(50평)
이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것이 해당된다.

 

또한 시설기준으로 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67m2(20평) 이상의 수영장 중1개 이상이 설치된 주택을 말한다.

 

지방세인 취득세 적용시 해당되는 고급주택의 범위는 다음과 같다.
취득세의 기본세율은 취득가액의 2%이나 사치성 재산 또는 비업무용 토지의 경우에는 5배 중과 되어 10%가 적용된다.

- 단독주택의 경우 : 건물가액기준+ 면적기준으로 보았을 때 건물연면적(주차장 면적 제외) 331㎡(100평)
초과하면서 과세시가표준액이 2,500만원을 초과하거나 건물의 대지면적이 662㎡(200평)초과하면서
과세시가표준액 2,500만원 초과하면 고급주택으로 보며, 시설기준으로 엘리베이터, 에스컬레이터
또는 67㎡이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 경우도 고급주택으로 본다.

- 공동주택의 경우 ; 면적기준으로 1구 건물 연면적 245㎡(복층형 공동주택은 274㎡초과하는 주거용 건물과 그 부속토지(다가구주택 포함)를 고급주택으로 본다.

 

2> 결론적으로 국세 및 지방세법상 고급주택범위에 해당되는 주택을 취득하여 양도할 때 양도인은 1세대 1주택이라 하더라도 비과세 되는 것이 아니라 고급주택을 양도함으로 발생하는 소득에 대한 양도소득세
과세대상이며, 1세대1주택요건 충족 못하는 경우는 당연히 양도소득세 과세대상이다.

또한 양도소득세의 10%가 주민세로 부과된다. 취득관련 세금에 있어서는 부동산 취득시 취득가액의
5.8% 상당액을 취/등록세, 교육세, 농특세 등으로 부담하는 것이 일반적이지만, 취득하는 부동산이 상기의 고급주택에 해당하는 경우라면 취득세는 5배가 중과 된다.

③법 제112조제2항제3호의 규정에 의하여 고급주택으로 보는 "주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과
가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하거나 당해 건축물에 67제곱미터이상의 풀장 등 대통령령이 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
 <개정 1999.12.31, 2003.12.30, 2005.1.5>

1. 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이
 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지

2. 1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 가액이 9,000만원을 초과하는
주거용 건물과 그 부속토지

3. 1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터를 제외한다)·
에스컬레이터 또는 67제곱미터이상의 풀장중 1개이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용주택을 포함하되,
이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적
(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개 층의 면적이
245제곱미터를 초과하는 것을 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지