이축권 일명 딱지 (개발제한구역내 건축신고 및 건축허가)

개발제한구역내 건축신고 및 건축허가(이축권)

1.이축권의 의미

  이축권이란 기존에 그린벨트 내에서 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존주택을 계속 유지하기 어려운 경우에 인근지역으로 새로 부지를 마련하여 집을 신축할 수 있는 권리를 말한다.
  개발제한구역 내에서 부득이 집이 철거되거나 이주해야 하는 경우 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률]에서 특별히 예외로 인정하고 있는 제도이다.
흔히 용마루라고 불리우며, 말하자면 그린벨트 내에서 법으로 인정하는 입주권 딱지라고 할 수 있다.
자금사정상 새집을 지을수 없는 원주밍에게 이축권이 주어지는 경우를 감아하여, 1회에 한하여 제3자에게 점내도 허용하고 있다. 따라서 매매시에는 반드시 최초 이축권자인지 확인하여야 하며, 매입하고자 하는 토지가 건축법 등 관례법령에 적하하여 대지로 지목변경이 가능한지의 여부도 확인하여야 한다.

2.이축권이 발생하는 경우와 행사기간
  이축권이 살생하는 경우는 그린벨트법[개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률] 시행령 별표2에서 규정하고 있다. 그간 여러 차례의 법령 개정으로 그내용이 많이 달라젔으며, 2010년 1월 10일 현재의 규정은 다음과 같다.

1)공익사업의 시행 또는 재해로 인한 경우
  기존 주택이 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관란 법률]에 따라 공익사업의 시행 또는 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존주택의 소유자(공익사업의 시행으로 인한 경우에는 보상금을 모두 지급받은 날 현재의 소유자를 말한다)가 철거일 또는 재해를 입은 날로부터 6개월 이내에 자기 소유의 토지 중 국토해양부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 신축할 경우로서, 그린벨트 내 도로개설, 공원조성 등으로 기존의 건물 주택이 철거된 경우나 홍수 태풍 등의 자연재해로 집이 유실된 경우 등을 말한다. 다만 공익사업의 경우 따로 이주대책이 세워져있는 경우에는 이축권을 인정하지 않는다.

2)타인 토지상의 건축물 소유자
  개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람소유의 토지에 건축되어 있는 주책으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 있는 주택을 그린벨트법[개발제한구역의 지정 및 관리에 관한법률] 제12조 제1항 제2호에 따른 취락지구에 신축할 경우

3.이축권의 구분
1)공공이축권
  가)공공 이축권이란: 이축권 사유 중 공익사업의 시행으로 인해 건축물이 수용되는 경우에 발생하는 이축권이다. 일명 `자유이축권'이라고 하고 대표적인 공익사업이 도로 개설이기 때문에 `도로딱지' 또는 '길딱지' 라고도 한다.
  나)공공이축권의 확인방법: 실무에서는 `공공이축권'이라고 표시한 증명서는 존재하지 않는다. 다만 전후관계 사정을 통해서 이축권이 발생되어 있음을 알 수 있다. 다음과 같은 3가지정도를 가지고 확인해 볼 수 있다.
   -.건축물대장: 건축물대장에 등재되어 있는 건축물임을 확인할 수 있다. 무허가 건축물은 이축권 발생의 대상이 되지 않는다.
   -.사업지정 고시문: 해당 공익사업이 결정 고시된 공익사업임을 확인할 수 있다.
   -.편입확인서: 토지와 건축물이 해당 공익사업에 포함되어 수용되는 것을 확인할 수 있다.

2)일반이축권
  이축권 사유 중 기존의 주택을 취락지구로 이전하여 신축하고자 하는 경우에 발생한다. 개발제한구역 지정일 이전부터 타인의 토지 위에 주택을 지어 살고 있다가 재산권 생사를 위해 토지소유자가 철거를 요구함에 따라 주택을 옮겨야 하는 경우에 발생한다. 일명 일반딱지라고도 한다. 공공이축권과의 차이점은 반드시 그린벨트 내 취락지구로 이전해야 한다는 점이다. 따라서 일반이축권은 반드시 해당 시군에 활용할 수 있는 취락지구, 즉 입지가 좀 더 나은 취락지구가 있으면 더 나은 조건으로 이축권을 활용할 수 있다.

4.이축권으로 지을 수 있는 주택의 요건
1)이축권을 가지는 자는 그린벨트 내 기존주택의 소유자에 한한다.
  -.기존주택이 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 따라 공익사업의 시행 또는 재해로 인하여 더이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존주택의 소유자(공익사업의 시행으로 인한 경우에는 보상금을 모두 지급받은 날 현재의 소유자를 말한다).
  -.개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축을 할 수 없는 주택의 소유자.
2)사용할 수 없게 된 주택은 모두 현존함을 요건으로 한다.
3)이축권을 이용하여 신축할 수 있는 집은 단독주택([건축법 시행령]별표1 제1호 가목에 따른 단독주택)에 한한다.
4)신축하는 주택의 규모는 철거하는 기존 건축물의 연면적 만큼만 가능하다.
5)이축권이 발생하려면 기존 주택 소유자가 신규 주택부지를 지정하여 건축허가를 받아야 한다.
6)이축권 행사 시 주택 신축부지의 지목 제한은 현행 규정상 없으나 임야는 사실상 불가능 하다.

5.이축권 투자 시 유의할 점
1)이축권이 생기는 가능한 주택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확인서, 철거예정통보서 등을 검토하고, 현존 여부를 확인한다.
2)이축권 대상 주택의 면적과 새로 신축할 건물의 허가(예정)면적이 적합한지를 검토한다.
3)입주권 시세(호)가 그 지역 거래상황에 타당한지를 검토한다.
4)새로 이주하여 신축할 부지의 소유권이 정확히 확보되어 있는지를 등기부등본 등으로 확인한다.
5)이축권만으로 매입자가 직접 건축허가를 받아 집을 지을 수는 없는 것이고, 기존 거주자가 이축권으로 집을 지은뒤에 그 집을 매입하는 절차로 하는 것이 일반적이다.